ফোর্ট ওয়ার্থ স্বল্পমেয়াদী থাকার জায়গা ভাড়া নিষিদ্ধে সফল হয়েছে, ডালাস কেন পারেনি?

আগামী গ্রীষ্মে ফুটবল বিশ্বকাপের নয়টি ম্যাচ শহরে অনুষ্ঠিত হবে। কিন্তু ৪০ লাখ ফুটবল ভক্তের পক্ষে থাকার জায়গা খুঁজে পাওয়া কঠিন হতে পারে। কারণ গ্রেপভাইন, আরলিংটন এবং ফোর্ট ওয়ার্থ স্বল্পমেয়াদী থাকার জায়গা ভাড়া নিষিদ্ধ করেছে, যা দর্শকদের থাকার বিকল্প কমিয়ে দিয়েছে।

এয়ার-বিএন-বি হলো একটি অনলাইন প্ল্যাটফর্ম যেখানে মানুষ তাদের বাড়ি, অ্যাপার্টমেন্ট বা ঘর ভাড়া দেয় স্বল্পমেয়াদে — সাধারণত কয়েক রাত থেকে কয়েক সপ্তাহের জন্য।

এটি খুললে দেখা যাবে, ডালাসের পশ্চিমদিকে বিস্তৃত একটি থাকার জায়গা ভাড়া-শূন্য এলাকা রয়েছে। যদিও প্রত্যেক শহরের বিনোদন এলাকায় কয়েকটি থাকার জায়গা ভাড়া পাওয়া যায়, কিন্তু এগুলো ডালাসের হাজার হাজার থাকার জায়গা ভাড়ার তুলনায় অনেক কম। যা শহরের কর্তৃপক্ষের জন্য একটা বড় সমস্যার কারণ।

বছর ধরে ডালাস এমন আইন প্রণয়নের চেষ্টা করছে যা শহরের প্রায় ৯৫% স্বল্পমেয়াদী থাকার জায়গা ভাড়া বন্ধ করে দেবে। যদিও ২০২৩ সালের জুনে ডালাস সিটি কাউন্সিল দুটি আইন পাশ করেছে, ভাড়া প্রদানকারীরা শহরের বিরুদ্ধে মামলা করেছে এবং মামলাটি এখন আদালতে আটকে রয়েছে। সাম্প্রতিক দুই রায় বলছে, ডালাসের এই আইনের জন্য আরও অনেক কাজ বাকি।

তাহলে কেন ফোর্ট ওয়ার্থ ও আরলিংটন করতে পেরেছে, কিন্তু ডালাস পারেনি? এর উত্তর অন্যান্য শহরের মতোই জটিল। স্পষ্ট বিষয় হলো, ডালাস একটি পাহাড় আরোহণ করছে যা দিনে দিনে আকৃতি ও আকার পরিবর্তন করে।

জমি ব্যবহারের নিয়ম বনাম সম্পত্তির অধিকারের লড়াই

কাগজে আরলিংটন ও ফোর্ট ওয়ার্থের স্বল্পমেয়াদী থাকার জায়গা ভাড়ার নিয়ম ২০১৯ ও ২০২৩ সালে পাশ হয়েছে, যা ডালাসের নিয়মের সাথে অনেকটা মিল আছে।

তিন শহরেই স্বল্পমেয়াদী থাকার জায়গা ভাড়া সংজ্ঞায়িত হয়েছে ৩০ দিনের কম সময় থাকার জন্য। সেটা বাড়ি, অ্যাপার্টমেন্ট, অ্যাকসেসরি ডওয়েলিং ইউনিট বা কন্ডোমিনিয়াম যাই হোক না কেন। ডালাসের মতো, আরলিংটন ও ফোর্ট ওয়ার্থ আবাসিক এলাকায় স্বল্পমেয়াদী থাকার জায়গা ভাড়া নিষিদ্ধ করেছে এবং নির্দিষ্ট বিনোদন এলাকায় সীমাবদ্ধতা আরোপ করেছে।

তিন শহরেই ভাড়া প্রদানকারীদের রেজিস্ট্রেশন ও বার্ষিক হোটেল ট্যাক্স দেওয়ার বাধ্যবাধকতা আছে। এছাড়া তিন শহরেই অসন্তুষ্ট ভাড়া প্রদানকারী গোষ্ঠী আইনগত ব্যবস্থা নিয়েছে, যারা বলছে এই নিয়ম তাদের সংবিধানিক অধিকারের লঙ্ঘন করছে।

তবে টেক্সাসের আদালত আরলিংটন ও ফোর্ট ওয়ার্থের পক্ষে রায় দিয়েছে; আরলিংটনের মামলা পর্যন্ত টেক্সাস সুপ্রিম কোর্টে গিয়েছিল এবং ভালো ফল পেয়েছে। ডালাসের ক্ষেত্রে কিন্তু উল্টো। ডালাস কাউন্টি জাজের দেওয়া নিষেধাজ্ঞা অক্ষুণ্ণ রাখার জন্য শহর দুইবার আপিল করলেও সফল হয়নি।

(বিভ্রান্তি আরও বেড়েছে কারণ টেক্সাস সুপ্রিম কোর্ট গ্রেপভাইনের একটি অনুরূপ মামলার ওপর রায় দিতে অস্বীকার করেছে। শেষ রায় দিয়েছে ট্যারান্ট কাউন্টি কোর্ট, যা শহরের পক্ষে হয়েছে।)

ফোর্ট ওয়ার্থের মামলা এবং জোনিং কোডের কৌশল

২০২৩ সালের মার্চে ফোর্ট ওয়ার্থের মামলার রায়ে দেখা গেছে, শহরের জোনিং-ভিত্তিক নিয়ন্ত্রণের কৌশল সঠিক ছিল। ৩৫২ নম্বর জেলা কোর্টের বিচারক জশ বারগেস রায় দিয়েছেন, ফোর্ট ওর্থ স্বল্পমেয়াদী ভাড়া কার্যত নিষিদ্ধ করার জন্য জোনিং কোডে নিয়মাবলী অন্তর্ভুক্ত করার অধিকার রাখে।

তিনি লিখেছেন, 'আদালতের প্রশ্ন ছিল না, তারা একই জোনিং আইন প্রণয়ন করত কি না, বরং প্রশ্ন ছিল শহরের কি এই সিদ্ধান্ত নেওয়ার অধিকার ছিল?'

ডালাসের আইনি জটিলতা

ফোর্ট ওয়ার্থ ও আরলিংটন তাদের নিয়মগুলো শহরের জোনিং কোডে অন্তর্ভুক্ত করেছিল, যা আদালত সাধারণত শহরের অধিকার হিসেবে দেখে। কিন্তু ডালাস দুই দিক থেকে নিয়ন্ত্রণ করার চেষ্টা করেছে — একটি জোনিং কোডে যেখানে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার অবস্থান নির্ধারণ করা হয়েছে, আরেকটি হলো ন্যূনতম সম্পত্তি মানের নিয়মাবলীতে, যেখানে রেজিস্ট্রেশন এবং হোটেল ট্যাক্সের বিষয়ে নির্দেশনা আছে।

অর্থাৎ, যদি ডালাসের বিধি শুধুমাত্র জোনিং সংক্রান্ত হত, তাহলে ফোর্ট ওয়ার্থের রায় দৃষ্টান্ত হতে পারত। কিন্তু রেজিস্ট্রেশন অংশটি নিয়ন্ত্রক প্রকারের হওয়ায় ভাড়াপ্রদানকারীদের ব্যক্তিগত সম্পত্তির অধিকারের পক্ষে যুক্তি শক্তিশালী।

অপর একটি জটিলতা হলো, ডালাসে এই আইন প্রয়োগের আগেই মামলা হয়েছে এবং এক কাউন্টি জজ আইনের বাস্তবায়ন বন্ধ রেখেছেন।  শহর এটি দুইবার আপিল করেছে, যার ফলে দুই বছর ধরে এই বিধিনিষেধের বৈধতা নিয়ে আদালতে বিতর্ক চলছে, আইন নিয়ে নয়।

বিচারকরা মনে করেন, কাউন্সিলের দুইটি আইন প্রণয়নের পদ্ধতি শহরের ক্ষমতার বাইরে গিয়েছে এবং বিদ্যমান ভাড়াপ্রদানকারীদের অধিকারে অবৈধ হস্তক্ষেপ করেছে। তারা দাবি করছে যে এই নিষেধাজ্ঞা ভালো ও মন্দ উভয় ধরনের ব্যবসায়ীর ওপরই প্রভাব ফেলে। ডালাসের পশ্চিমের শহরগুলো আগে থেকেই ভাড়াপ্রদানকারীদের রেজিস্ট্রেশন ও হোটেল ট্যাক্স দেয়ার কথা বলেছে, অর্থাৎ একসময় শহর ভাড়াপ্রদানকারীদের ব্যবসাকে বৈধ হিসেবে দেখিয়েছে। শহর কর্তৃপক্ষ অনুমান করছে, প্রায় ১,৫০০টি স্বল্পমেয়াদী ভাড়া যথাযথভাবে রেজিস্ট্রেশন করায়নি এবং হোটেল থাকার কর প্রদান করেনি।।

ব্যক্তিগত সম্পত্তির অধিকার এবং টেক্সাস সংবিধান

এই কারণেই ডালাসের মামলাটি কঠিন হয়ে পড়েছে, কারণ টেক্সাস সংবিধান ব্যক্তিগত সম্পত্তির অধিকারের প্রতি গভীর শ্রদ্ধাশীল।

ফেব্রুয়ারিতে বিচারক ইয়োভোন রড্রিগেজ রায়ে বলেছেন, টেক্সাসের সংবিধান স্পষ্টভাবে বলে যে, রাজ্যের কোনো নাগরিকের জীবন, স্বাধীনতা, সম্পত্তি, বিশেষাধিকার বা নিরাপত্তা কেবলমাত্র আইনের সঠিক প্রক্রিয়া অনুসারে ছাড়া নেওয়া যাবে।

আরও বলেন, স্বল্পমেয়াদী ভাড়া প্রদানকারীদের (যারা নিজের সম্পত্তি অন্যদের ভাড়া দেন) সেই সম্পত্তি লিজ দেওয়ার একটি স্বীকৃত অধিকার আছে, যা তাদের জন্য আইনি মামলা করার যথেষ্ট ভিত্তি প্রদান করে।

সাম্প্রতিক অবস্থা

সদস্যরা সম্প্রতি শহর কাউন্সিলের বৈঠকে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার বিষয় আলোচনা করেছে, কিন্তু সেটা গোপন বৈঠকে হওয়ায় কী অগ্রগতি হয়েছে জানা যায়নি।

ডালাস হয়তো টেক্সাস সুপ্রিম কোর্টে যেতে পারে, যেখানে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার ওপর রায় দেওয়া ছিল অসম্পূর্ণ ও অনিয়মিত, অথবা পুরো বিষয়টি ফেলে দিয়ে আবার নতুন করে আরলিংটন, ফোর্ট ওয়ার্থ ও গ্রেপভাইনের মতো জোনিং কোড ভিত্তিক নিয়ম আনার চেষ্টা করতে পারে।

সূত্র: ডালাস অবজারভার